COMMENTI

Locazione di immobili da parte di persone fisiche e giuridiche

Nel presente focus verrà esaminato il trattamento fiscale delle locazioni di immobili da parte delle persone fisiche, sia sotto il profilo dell’imposizione diretta , così come disciplinato dall’art. 37, co. 4-bis, Tuir, ivi comprese le eccezioni previste in presenza di particolari fattispecie, sia sotto il profilo dell’imposizione indiretta . Sempre con riferimento alla locazioni di fabbricati da parte delle persone fisiche, verrà esaminato il regime opzionale di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo (cd. cedolare secca), di cui all’art. 3, D.L. 14 marzo 2011, n. 23 [CFF6238] . Analoga disanima, con riferimento all’imposizione diretta che indiretta, verrà sviluppata anche per quanto concerne le locazioni immobiliari effettuate dalle imprese . Non mancheranno, infine, puntuali richiami alle novità normative, intervenute negli ultimi periodo d’imposta che hanno interessato, in particolar modo, gli immobili abitativi e strumentali  concessi in locazione dalle persone fisiche e dalle imprese. 

Trattamento fiscale delle unità immobiliari locate

La locazione di fabbricati da parte delle persone fisiche genera, a norma dell’art. 37, co. 4-bis, Tuir, un reddito fondiario , determinato assumendo il maggior ammontare tra il canone risultante dal contratto di locazione ridotto forfettariamente del 5% (ovvero del 25% per i fabbricati ubicati in Venezia centro, isole della giudecca, Murano e Burano) e la rendita catastale iscritta a catasto, rivalutata del 5%. Il criterio generale di determinazione del reddito delle unità immobiliari locate è, peraltro, soggetto ad alcune eccezioni in presenza di: i) abitazioni site in comuni “ ad alta tensione abitativa ” concesse in locazione con contratti “ concordati ” (L. 431/1998); ii) abitazioni assoggettate a vincolo per motivi di interesse storico-artistico e locate a terzi (D.Lgs. 22.01.2004); iii) immobili abitativi locati in zone di interesse turistico. Nel caso di locazione di un fabbricato è previsto, altresì, l'obbligo del versamento delle imposte di registro e di bollo, commisurate al valore del contratto . Nel caso in cui il contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile abitativo e/o strumentale e sia stipulato da un locatore non soggetto ad Iva, è dovuta l'imposta di registro nella misura del 2% ai sensi dell'art. 5, co. 1, lett. b), Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1869.

Regime sostitutivo della cedolare secca

L’art. 3, D.L. 14 marzo 2011, n. 23 concernente “ Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale ” ha introdotto, a decorrere dal periodo d’imposta 2011, un nuovo regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze (c.d. cedolare secca) che consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa, in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. Successivamente alla sua entrata in vigore, la normativa sulla cedolare secca non ha subito significative modifiche: le uniche novità apportate a detto regime hanno riguardato soltanto la misura dell’aliquota dell'imposta sostitutiva applicabile ai contratti c.d. “ a canone concordato ” (in misura pari al 10% per le annualità 2014 – 2017) e l'ambito oggettivo di applicazione della stessa. 

Immobili locati dalle imprese: riflessi sul reddito d'impresa

I proventi derivanti dalla locazione degli immobili delle imprese concorrono a formare il reddito di impresa in maniera differente, a seconda del fatto che detti beni costituiscano: i) immobili merce, alla cui produzione e scambio è diretta l’attività d’impresa (art. 83, Tuir) [CFF5183] ; ii) immobili strumentali all’esercizio d’impresa (art. 43, Tuir) [CFF5143] ; iii) immobili patrimoniali, vale a dire gli immobili diversi da quelli strumentali per l’esercizio dell’impresa e da quelli alla cui produzione o scambio è diretta l’attività d’impresa (art. 90, Tuir) [CFF5190] . Ai fini Irap, invece, i canoni derivanti dalla locazione di immobili sono imponibili soltanto se riconducibili tra i ricavi derivanti dalle cessioni di beni e dalle prestazioni di servizi oggetto dell'attività d'impresa, di cui all'art. 85, co. 1, lett. a), Tuir. [CFF5185]

Fabbricati abitativi: Iva e registro

L’art. 9, D.L. 25.6.2012, n. 83 , entrato in vigore il 26 giugno 2012, ha introdotto significative novità al regime Iva delle operazioni poste in essere dalle imprese del settore immobiliare, soprattutto per quanto riguarda le imprese che hanno costruito o “ristrutturato” l’immobile. Di particolare rilievo sono  le novità introdotte sul versante dei fabbricati strumentali , non tanto in relazione alla possibilità di applicazione dell’Iva in caso di locazione degli stessi, bensì sull’introduzione generalizzata della necessità di effettuare un’opzione per l’applicazione dell’Iva in caso di locazione del bene. Per quanto concerne, invece, il trattamento ai fini dell'imposta di registro, le locazioni di immobili effettuate nell'esercizio di impresa , quando hanno per oggetto fabbricati a destinazione abitativa (e relative pertinenze), queste sono soggette al cd. “ principio di alternatività tra Iva e registro ”, di cui all’art. 40, co. 1, D.P.R. 131/1986. Diversamente, invece, le locazioni di fabbricati strumentali poste in essere da soggetti Iva - in deroga al predetto principio di alternatività Iva/registro - scontano l’imposta di registro in misura proporzionale (1%), indipendentemente dal regime Iva di imponibilità o di esenzione al quale la locazione è soggetta. 

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