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Trasferimenti immobiliari nell'esercizio di impresa: disciplina fiscale

Il principio base in materia di Iva, riguardante la locazione o l’affitto di aree, è quello dell’esenzione dal tributo. E’ stato però previsto un numero limitato di eccezioni aventi ad oggetto la locazione di aree edificabili. Queste operazioni sono naturalmente/obbligatoriamente/imponibili ai fini Iva secondo le regole ordinarie previste dal D.P.R. 633/1972.  Per ciò che riguarda i fabbricati le disposizioni applicabili sono ancora diverse. Al verificarsi di determinati presupposti, ad eccezioni dei casi di imponibilità obbligatoria, il soggetto cedente può applicare l’Iva a seguito dell’esercizio dell’opzione. Tale scelta è una possibilità che risiede esclusivamente nella sfera del cedente e non del cessionario acquirente che la subisce senza che sia in grado (solitamente) di influenzarla.

Disciplina Iva delle locazioni di fabbricati nell'esercizio di impresa

La disciplina Iva della locazione dei fabbricati è influenzato dalla destinazione catastale. In linea di principio, come già previsto per le aree edificabili l’operazione è naturalmente esente dal tributo. Invece devono obbligatoriamente applicare l’Iva le società che hanno costruito gli immobili oggetto di cessione a condizione che non siano decorsi più di cinque anni dal termine dei lavori. La stessa disciplina si applica alle imprese che di ripristino o di ristrutturazione che, nella sostanza, sono assimilate alle imprese costruttrici. Tuttavia se le predette imprese (costruttrici o di ripristino) effettuano la cessione del fabbricato decorsi cinque anni dal termine dei lavori devono considerare l’operazione esente salvo il caso in cui decidano di optare per l’applicazione del tributo.  La possibilità di applicare il tributo a seguito dell’esercizio dell’opzione non può essere esercitata, diversamente, dalle imprese non costruttrici che hanno ottenuto la disponibilità del fabbricato oggetto di cessione solo a seguito di un atto di acquisto o donazione senza, quindi, aver costruito lo stesso

Disciplina Iva delle cessioni immobiliari poste in essere nell'attività di impresa

L’applicazione dell’Iva alle cessioni di fabbricati risulta anche influenzata dalla detrazione del tributo con riferimento all’atto di provenienza. Se il soggetto cedente non ha detratto l’Iva l’autoconsumo o la destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’impresa è un’operazione fuori campo Iva. La disciplina Iva dei fabbricati strumentali per natura è parzialmente diversa rispetto a quella prevista per i fabbricati di tipo abitativo. Infatti, possono optare per l’applicazione del tributo anche le imprese diverse da quelle costruttrici o cd. ristrutturatrici indipendentemente dal decorso del periodo di cinque anni dal termine dei lavori di costruzione. In questo caso, però, la costruzione dell’immobile sarebbe effettuata da un altro soggetto. Possono optare anche le imprese costruttrici decorso il periodo di cinque anni dal termine dei lavori.

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